Анализ рынка недвижимости Украины

Анализ рынка недвижимости Украины

Анализ рынка недвижимости Украины

Анализ рынка недвижимости Украины

В существующей экономической ситуации рынок недвижимости Украины переживает не лучшие времена. Недавние события негативно отразились на спросе, на возможностях людей жить с элементарными удобствами. Цены то неожиданно поднимались, то резко падали. Условия, на которых предоставлялись кредиты на квартиры, были, прямо скажем, не очень выгодными для тех, кто их брал. А что происходит сейчас?

В целом же, в данный момент ситуация такова: на рынке недвижимости затишье. Во многом это связано с тем, что этот рынок является очень восприимчивым к кризисным явлениям, так как он очень капиталоемкий, и реализация любого объекта недвижимости требует значительных финансовых средств, как правило, заемных. В связи с этим, в результате общего экономического кризиса рынок недвижимости в Украине просто рухнул. Вспомним также падение гривны, инфляцию, нестабильную политическую ситуацию, выборы и получим крайне неутешительную проблему. В середине прошлого года ситуация немного выровнялась, и сейчас общую ситуацию на рынке можно охарактеризовать как стабильно негативную.

Что касается цены, то она будет снижаться в пределах 1-5% в месяц, но здесь все зависит от вида недвижимости

Главная причина снижения отсутствие платежеспособного спроса.

Второй фактор, усложнилась покупка недвижимости в кредит. Также весной 2009 года массово стали проявляться трудности при оформлении ипотеки. Напомню, в это время банки резко ужесточили требования.

В-третьих, прошлогодняя инфляция в стране вкупе с постоянной нестабильностью на валютном рынке привели к тому, что сделки не заключались. Покупатели и продавцы просто не успевали реагировать на изменения курса. Как следствие,- появился существенный разрыв между тем, чего хотел добиться продавец и покупателей (продавцы поднимали цены, при том что покупатели настырно надеялись на снижение цены), а летняя стагнация рынка, которая происходит ежегодно, растянула эту ситуацию до осени.

В-четвертых, инвесторы-«спекулянты» постепенно покинули рынок. Удельный вес такой недвижимости в докризисные времена составлял примерно 20-25% от общего количества недвижимости на рынке.

В своей совокупности эти факторы, естественно, отразились на стоимости недвижимости

Как следствие, цены вполне обосновано снизились, по сравнению с весенним периодом 2008 года на 35-50%. Стоит отметить, что тенденции снижения цен на недвижимость в Украине вполне совпадают с аналогичными цифрами Западной Европы. Также на снижение цен может повлиять появление в продаже большого количества квартир, которые ранее были в залоге у банков и которые теперь нужно реализовать по установленным ранее ценам. То есть на данный момент, можно сказать, что рынок переполнен достаточно дорогими квартирами. В то же время клиенты к такому повороту оказались не готовы. Как следствие имеем тупиковую ситуацию: квартиры есть, но спрос очень мал. По прогнозам, такое положение вещей на рынке будет наблюдаться до конца года и лишь весной следующего года следует ожидать небольшого роста цен.

Читайте  Генеральная уборка офисов генеральная уборка офисов

Продам квартиру. Срочно. В центре. 60000 долларов. Такого рода объявлениями заклеены все заборы, все специализированные доски и любые остановки. Интересно, а вот откуда люди, продавая квартиру, берут именно такую цену? Соответствует ли она хоть немного реальной стоимости жилья? Как такового, механизма установления цен на украинском рынке недвижимости нет. И это, наверное, главная проблема функционирования данного сегмента экономики. В Западной Европе цена объекта недвижимости зависит от многих факторов. Главный из которых это спрос на товар. У нас ситуация далека от цивилизованных норм.

В целом же на процесс ценообразования влияют (точнее так должно быть, но не всегда так происходит) следующие факторы, помимо уже упомянутой формулы спрос-предложение: повышение-понижение уровня жизни в Украине; изменения на валютном рынке; в Украине нет нормальных тендерных рыночных инструментов для выделения земли; рынка недвижимости в Украине непрозрачен особенно непрозрачны его первичный составляющей; вмешательство государства; общая конъюнктура рынка.

К сожалению, перечисленные факторы влияют лишь на ситуацию на первичном рынке

На вторичном рынке ценообразование это процесс саморегулирующийся, и зависящий в первую очередь от владельца. На первичном же рынке цена квадратного метра установлена жестко, при том, что на вторичном рынке есть варианты. Бывает, что владелец указывает не цену квадратного метра, а общую стоимость объекта исходя из своих желаний и потребностей. Владелец сам определяет тип, класс, уровень квартиры, а не только ее стоимость. При этом порой его мотивацию понять очень затруднительно.

Например, довольно часто устанавливая ту или иную цену, продавец ориентируется на цены в России и Москве. Но это все же крайности, обычно на формирования цены влияют: месторасположение объекта недвижимости (центр, окраина), тип дома (сталинка, хрущевка и т.д.), состояние квартиры (нуждается в ремонте или после ремонта), этажность, наличие инфраструктуры. Также стоит упомянуть и такие факторы как объявления в газетах (продавец часто ориентируется на цены, указанные в различных газетах, не задумываясь порой, от чего она зависит, и в итоге получается странная ситуация, когда обычная хрущевка выставляется по цене квартиры в соседнем 9-этажном доме, потому что так написано) и слухи (кто-то где-то когда-то продал по такой цене, а чем я хуже).

Читайте  Кто будет охранять объекты недвижимости или через тернии к безопасности

Поэтому часто бывает, что цены, устанавливаемые владельцем недвижимости, бывают далеки от реальности, и квартира начинает простаивать. Некоторые продавцы, видя и анализируя ситуацию, идут на снижение цен, а некоторые наоборот, готовы ждать «своего покупателя», поднимая при этом периодически цену. И такие случаи нередки. Стоит отметить и деструктивную роль некоторых агентств недвижимости, которые в целях удержания клиента у себя ставит заведомо завышенную цену. К счастью, так работают далеко не все. В итоге, это приводит к перманентному росту цен на рынке. Во многом отсутствие четко установленного механизма цен объясняется «советским» прошлым.

Помните, еще в 90-е годы была приватизация жилья в массовых масштабах

После этого на рынке недвижимости появилось очень много квартир, которые не были обременены ипотекой и, фактически достались людям бесплатно. Уже позднее при покупке квартиры или дома люди использовали такие приватизированные квартиры, попросту продав их. Так что как такого рынка недвижимости в Украине не существует.

Если при покупке недвижимости вы рассчитываете на ипотеку, лучше рассчитывать на что ни будь другое. Сейчас условия, на которых можно взять ипотечный кредит не изменились, и они совсем не радуют обывателей. Для большинства заемщиков, как и прежде процентные ставки не по карману, средняя ставка в гривнах порядка 26% годовых, а сроки кредитования, от 1 до 30 лет, при первом взносе в размере 30-50%. Хотя это только в том случае если заемщик сможет удовлетворить, на мой взгляд, весьма завышенные требования банка. Информация к размышлению: на сегодня в Киеве за счет ипотеки были приобретены не больше 4% квартир.

На сегодняшний день наиболее приемлемый вариант это, конечно, покупка квартир за наличный расчет. Так как цены на объекты недвижимости в результате кризисных явлений достаточно серьезно снизились. Однако столь благоприятный момент будет длиться недолго. Человек, хоть немного знакомый с миром финансов, скажет вам, что после повышение спроса неизбежно повысится и цена, а значит после новогодних и рождественских праздников можно готовиться к росту цен на недвижимость. Делайте выводы. Если вы хотите купить недвижимость, не откладывайте до зимы. Сегодня самое время.

Похожее ...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *